カリフォルニア州司法試験にマジで受かっちゃったドナルド先生による【連載】米国弁護士試験のホントのトコロ。私が取り組んだMBE問題集で得られた知識を日本語でまとめたオリジナルTips集です。
もくじ
4. Deeds (Part1)
58. DeedがRecordされていれば、相手が物理的に受け取っていない場合や存在すら知らない場合でも、DeliveryがPresumeされる
59. doctrine of estoppel by deedが有効なのはGrantorに対してだけで、Bona fide purchaser に対しては無理
60. 従兄弟に「私が死んだら息子へ」とDeedを渡す⇒Escrowを取り消す権利がないのでDelivery完了 (なんか違う設問も見た気がするが)
61. 売買契約の成立前に買主が死亡：DeedのDeliveryは不可能なので、契約不成立
62. 売買契約の成立後に売主が死亡：売買代金がPersonal propertyとして扱われる。Real estate K survives the death
63. 売買契約の成立後に買主が死亡：買主の引継ぎ人によってClosing可能
64. DeedをLifetime中に手元に残していた場合はDeliveryなし (Controlを放棄していないため)
65. Deedにサインして公証した後に、Deedを保有したまま死亡 ⇒ Deliveryの意思が読み取れるので譲り渡し成立
66. Deedが公証の後にRecordされていても、受け手がExpresslyに拒絶していればDeliveryなしの扱い
67. Deed absolute：Deedを手渡したものの、Security目的であれば、Mortgageを構成するに過ぎない
4. Deeds (Part2)
68. Deed absoluteのつもりだったのにBona fide purchaserへ売却された⇒Bona fide purchaserが優先なので、元家主は金でCreditorと解決
69. Deed poll：譲渡人のみがサインしたDeed ⇒ Acceptすれば譲受人は全ての条件に同意したことになる
70. 「～した場合は自分にreturnする」という条件で弁護士にDeedを渡す ⇒ Deliveryにならない (Controlを手放してないので)
71. Deedが有効性に関して、Considerationは無関係 (Consideration不要)
72. Estoppel by deed：約束した相手に譲渡するのが原則だが、新オーナーがBona fide purchaserへ先に譲渡した場合はBona fide purchaserが勝つ。約束した相手への実際の譲渡前にRecordされていてもChain of title外なので結局救われない
73. Warranty of marketableはDeedをAcceptするまでに提起しないといけない。Accept後はChallengeできない
74. “please do not record it until～”と言ってDeedを渡した場合でも、Deliveryはあり
75. 「異なる指示がなければ、私が死んだら土地を娘に」と弁護士にDeedを手渡す ⇒ 遺言で全て息子へ ⇒ Deedは娘にDeliverされておらず、息子が所有者となる
76. Title insuranceはNamed insuredしか守らないので、譲受人は保険会社のミスによる損失を求償できない
77. 売主が「as is」と約束 ⇒ Warranty deed ⇒ Disclaimされた扱いでas isでOK
78. 「A社へ譲渡」というDeedの場合で、A社はいまだ設立されていない ⇒ DeedはVoid
79. 公道へのアクセスがないことは契約上はunmarketableだが、DeedをAcceptする前に主張しなければ、doctrine of mergerによってDeedに頼ることになり、Title違反はないので通常のWarranty deedでは対抗NG
80. 「全てのカトリック教会のリーダーへ譲渡」とする条項は、Granteeが特定されておらずDeedとしてNG
5. Wills
81. CL ＝ Willの受益者が先に死ねばVoid、Anti-lapse ⇒ 遺言者のDescendant(妻はNG)が受益者であればOK
82. Gift to A and his heirs ⇒ Fee simple to A。Heirは特に権利なし
83. Issue ＝ 死者のDirect descendantなので、死者の母親は対象外。
84. Rule of Convenience：特に言及がなければ、Classはメンバーが配分を主張できるタイミングでClose
85. Willの場合、InterestがCreateされるのは死んだとき。Measuring lifeはTestatorとは限らない
86. 遺産相続で相続人が先に死んだ場合、Anti-lapseがなければ、Residuary estate行き。Anti-lapseは基本的にNon-family memberを救わない
87. 遺言で「土地は甥、残りは姪」とした後、土地を売って家を購入 ⇒ 家は姪へ
6. Recording
88. DebtからのReleaseがBFPのための”for value”に該当するかは議論のあるところ
89. Notice：他の全てのDeedを読むことまでは求めない、という考え方が主流
90. AからBへ土地を譲渡したがRecordせず。その後、AにJudgment creditorがつく ⇒ BがFreeで土地を所有。CreditorはNot for valueなのでBFPではなく、Recording actsの利益なし
91. Chattel interestがAffixされてから20日以内にRecordされた場合は、当該Chattelの債権者はPriorityを得る
92. RecordingでJudgement creditorが含まれるか曖昧な場合、含まれないとするのが多数派
93. オーナーが譲渡 ⇒ 債権発生 ⇒ 譲渡登録 ⇒ 債権登録の場合、File the judgementのタイミングで既に譲渡済みなので債権者はオーナーに土地の譲渡を求められない。譲渡登録の有無は関係ない (譲渡は完了)
94. Junior債権者はNoticeがあった場合には参加しないとExtinguishする
95. RecordはDeliveryを推定させるが、それよりも先に他者へDeliveryされていることもあり得る
96. 土地売買契約を先にRecordすることにより、Judgement lienに優先し、Marketable titleを渡すことができる
97. 甲と乙の間でDisputeのある土地譲渡が行われたとしても (例：甲がLot1かLot2を記入することを意図して、Lot名が空欄のDeedを渡したら、乙がLot3を記入してRecord) 、乙が丙 (BPF) に譲渡してしまえば、甲丙間の争いでは丙が勝つ
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text ドナルド先生 2021年米国（カリフォルニア州）司法試験合格。世界中のディズニー制覇をもくろむアラフォー。