カリフォルニア州司法試験にマジで受かっちゃったドナルド先生による【連載】米国弁護士試験のホントのトコロ。私が取り組んだMBE問題集で得られた知識を日本語でまとめたオリジナルTips集です。
もくじ
7. Estates in land (Part1)
98. Life tenantは家を壊すのは原則NGだが、reasonably necessaryならOK
99. Defeasible feeのオーナーはFee simple absoluteのオーナーと同様の所有権・特権を有し、Unconscionable conduct that substantially reduces value of landだけが禁止
100. Life tenantは土地のNatural resourcesをConsume/Exploitする権利はなく、そのような行為はWasteに該当する
101. いまだClassが閉じていない状態において、当該Classが得た損害賠償金はClassがCloseするまでImpoundされることになる
102. Life tenantは通常の税金を”extent of its reasonable value”まで支払う必要がある
103. Vested remainderはExisting personがいなければVestされない
104. Doctrine of Worthier Title：Grantor’s heirsに限定されたRemainderは無効という法理
105. Lateral support：植樹程度であればNatural condition
106. 水関係：Common enemy ruleがCommon Lawのデフォルトルール
107. 敷地内の自然に任せた樹木(その果実も) ⇒ Real property扱い。人が手をかけた穀物・果物 ⇒ Personal property扱い
108. Partition in kind：物理的分割、Partition by sale：金銭的分割
109. Partition in kind (土地そのものの分割) の結果、一方がZoning違反を被るなどの不公平があればPartition by sale (土地売却益の分割) が認められ得る
110. Future covenant run with landの場合のDamageの上限は、売主が当該Landの売却で得た額
111. 売却しようとすると発動するrestraintの多くはvoid
7. Estates in land (Part2)
112. Open class：メンバーが分配主張できるときにCloseする。遺言発動後に生まれても、Close前であれば権利あり
113. 母→子のvested remainderに対して、Creditorはreachできる
114. 土地購入のオプション (first offer) もRAP対象だが、オーナーが死んだら譲渡する、もしくは、オーナーは譲渡する前に確認する、という条件はRAP違反なし
115. RAP：Willによる不動産譲渡の場合、遺言者の死がPerpetuities periodの開始日
116. Riparian doctrine：水沿いのLandlordは水のNatural useであればOKだが、Artificial useの場合は十分な水がある場合だけ認められる
117. Right of reentry：Ejectment actionを起こしたり、実際にReentryしたりすることで権利行使する
118. 「犬を飼い続ける限りはto Friend, if not to charity」の場合、if部分はRAP違反なので、FriendがFee simple determinableを有し、譲渡人がPossibility of reverterを有する
119. Willで「妻⇒子⇒孫⇒ひ孫」とした場合、夫の死によって妻・子は確定し、子どもの死で孫が確定するので、孫はRAP違反なし。ひ孫はNG
120. Shelley’s：「Aさんへ。RemainderはAさんの子孫へ」 ⇒ Aさんへのfee simple absoluteのみ
121. Worthier Title：「Aさんへ。Remainderは私の子孫へ」 ⇒ Reversion付きでAさんへ譲渡したことになる
122. Vested remainderとExecutory interestが両方同人に生じることがある
123. Future InterestはWillや個人間でConvey可能
124. ローン支払い：Life tenant ＝ ローンの利子部分、Remainderman ＝ 元本、をそれぞれ負担する
125. VestされていないContingent remainderでもConvey可能
126. Open classはTestator’s deathでCloseするので、to my grandchildrenとなっていても、死後に生まれた孫はNG
127. Cy PresはGeneral Charitable Intentがある場合のみ適用。その他の土地利用の条件だけの場合には適用なし
8. Joint ownership
128. Joint tenantは一部を譲っても、残りはJoint tenantとして存続。譲った分はTenancy in common
129. Tenancy in commonを口頭でJoint tenancyに変換することは不可。口頭でなくても直接の変換は不可なので、他の譲渡を挟む必要あり
130. 共有者が共有地に果物売り場を設置して得た利益は、他の共有者に配分する必要なし
131. Tenants in commonの場合、各人は他者の占有を妨げない程度に使用することが可能で、レンタルする場合も同様
132. 親が息子に抵当を設定され、その後、息子を含む家族がTenancy in commonに ⇒ mortgageはそのまま
133. Tenancy by the entiretyは離婚でSeverするが、SeparationではSeverしないことに注意
9. Landlord / tenant (Part1)
134. リース契約を締結しただけでは、Term of years at lawをConveyせず、実際にPossessionに入ってからがスタート
135. Tenancy for yearsは通常のRepairについて責任あり。欠陥がInhabitableレベルであれば別
136. Life tenantが土地をWasteしてよい例外；PURGE ＝ Prior Use, Reasonable Repairs, Grant, Exploitation
137. Periodic tenancyはTerminationしない限り永続。Tenantが居座った場合は、Common Law上はyear to yearだが、Modern viewではmonth to month
138. Hold-over doctrine：Landlordはhold-over tenantを次のTermのTenantとして扱うことができる
139. Life tenant：固定資産税/ローンの利子/メンテコストを支払う義務があるが、賃料等で土地から得た収益が上限で、それ以上は支払う必要なし
140. Life tenant：Taxの支払いは賃料 OR Fair rental value(占有している場合)の範囲内。住んですらいなければ支払い不要
141. RemainderがOpenの場合、Life tenantがwasteしたときのRemedyはRemainderがVestしたときに分配できるようにImpoundする
142. Builder vendor以外のSellerによる家の売却⇒ConditionをWarrantしてなければボロボロでOK
143. 住借家の不法占有：month to month扱い。期間満了前に更新後の家賃を通知してあればOK。通知なし ⇒ 旧家賃
144. 1年以上の商用リースの場合：Hold-overしたら1年毎の契約に移行。賃料アップ通知は満了前であればいつでもOK (例：3年リースの満了2か月前に5％アップを通知)。”New rent”と書いて支払ってもAccord & Satisfactionは生じない (“in full satisfaction of the debt”が必要)
145. 「商業施設に競合を出店させない」というCovenantの違反があっても、テナントがRentを払う義務は免責されない
146. Partial condemnationの場合、Landlord-Tenantの関係は継続するので、家賃全額の支払い義務あり
147. Hold-over：仮に居座り者からのCheckを換金しても、New tenantとして受け入れるつもりがない旨を通知しておけば、当該家賃月の終了時にEvictionを請求できる
148. 賃料アップは、契約満了前に通知して、それがreasonableであれば、Tenantが反対してもOK
149. 1年以上のリース更新は6か月前のNoticeが必要。家賃アップはPrior to expirationで足りる
150. Common Law上は、火事や洪水に見舞われても、引き続き家賃の支払いが必要
151. 仮に借家が災害で焼失しても、Common Law上は引き続き家賃の支払い義務あり
152. 借家が政府によってEminent domainされた ⇒ 家賃は家主に払って、家賃としての価値減少分をAuthorityに請求可
153. 家具付きの短期レンタル ⇒ 貸主はlatent defectの責任を負う
154. リースでもquiet enjoymentとpossessionがcovenantされる
受験勉強の参考になれば幸いです。また、下記リンク経由でお買い物などしていただけますと、今後の更新の励みになりますので、どうぞよろしくお願いいたします<(_ _)>
text ドナルド先生 2021年米国（カリフォルニア州）司法試験合格。世界中のディズニー制覇をもくろむアラフォー。