カリフォルニア州司法試験にマジで受かっちゃったドナルド先生による【連載】米国弁護士試験のホントのトコロ。私が取り組んだMBE問題集で得られた知識を日本語でまとめたオリジナルTips集です。
もくじ
1. Adverse possession
1. 「2階建て禁止」というCovenantに違反して2階建てを建設 ⇒ Adverse Possessionの要件を満たせばOK
2. Adverse possession：将来の新たな権利者に対しても主張可能
3. 政府保有の土地は基本的にAdverse possession不可
4. Adverse possession中に、現権利者が他者に譲渡 ⇒ Adverse possession状態は継続される
5. Adverse possessionはObjective viewがデフォルトルール = Simply be adverse to the owner’s right
6. 途中でPossessionが途切れた場合：前(例：5年)と後(例：18年)を合算できるわけではない
7. Adverse possession：Possession開始時にOwnerがIncompetentかどうかがポイント。IncompetentであればAdverse possessionの適用なし
8. ひとたびAdverse possessionが成立した場合、口頭で「やっぱり土地を返す」と言ってもNGで、Writingが必要
9. Continuous possessionのためには年に1回程度、ハンティング目的で訪れるのでは足りない
2. Contracts (Part1)
10. 譲渡条件が憲法違反 (人種差別的な条件とか) ⇒ Enforceできない
11. 土地を実際にSurveyしてみたらPlatと大きさが異なることが判明 ⇒ Survey結果が優先される
12. 売主がMarketable titleを用意できなかった場合、買主はAbatementされた額を支払うことでOK
13. 10inches (25cm) の小さな土地侵入でもUnmarketable (more than a few inchesでNG)。ただし、侵食する側の土地のオーナーが売主であれば、Implied easementがあるとしてmarketableになる
14. Special warranty deed：Grantor自身がTitle defectを作っていないというWarrantのみ
15. 契約内容を補足するCourse of dealingは基本的にUCCにのみ適用なので、不動産契約には適用無し
16. Marketable title：数cmの空中侵犯は、土地の使用をInterfereしてないため、Title上は問題ない
17. 不動産売買において、10%の手付金は議論の余地なくreasonableなので、そのまま保持してOK
18. Easementがあっても、BeneficialであればEncumbranceではないので、TitleはMarketableである
19. 不動産売買では通常はTimeはof the essenceではない。合理的な期間内 (1～2か月とか) にtenderすればOK
20. Estoppel by deed：未保有の土地を譲渡＆担保 ⇒ 当該土地の取得後は実際に譲渡＆担保することに
21. 土地の占有について：多数派 ＝ English rule ⇒ Actual possessionが必要。少数派 ＝ American rule ⇒ Legal possessionのDeliverで足りる
22. 甲が未保有の土地を乙に譲渡する約束をした場合 ⇒ 甲が実際に保有することになった後、乙は遅滞なくActすることが求められる
23. Equitable conversion：契約締結の時点では、BuyerがReal propertyの権利、SellerはPersonal propertyの権利をそれぞれ有する
24. 入居しているテナントに建物を譲渡：（口頭の場合）家賃支払いと何ら変わらないとNGだが、新たにTaxを支払う等の負担が生じれば証拠になる
25. 不動産のInstallment paymentの場合、最後のInstallmentが支払われるまでConveyする必要なし
26. 旧オーナーが新オーナーにWarrantしていた場合、他者からTitleに瑕疵があるとして訴訟提起されても、最終的に新オーナーが勝った場合は、旧オーナーは何ら保証違反をしておらず、旧オーナーに訴訟費用等を求めることはできない
2. Contracts (Part2)
27. SOF例外：Part performanceの買主のActはUnequivocally referableでなければならない
28. Marketable titleでなくても、買主はwaive可能なので、売主は求められれば売らなければならない
29. Condemnationされると、賃料の割引などがあり得るが、Partial condemnationの場合は貸主-借主の関係に影響を与えない
30. Title保証なしの契約⇒ (Unmarketableと気づかず) Warranty deedを受領 ⇒ 契約のTitleに関する義務がDeedとMergeするので売主に責任追及不可
31. 契約にTime of performanceがなくてもreasonable timeがInferされるのでEnforce可能
32. Loanの条件を変更しても、不利益な変更でなければ(返却期限を延ばすとか)、Priorityに影響なし
33. ローン返済条件で、「初めの2年間は繰り上げ返済不可、繰り上げ返済は高めの利率」とするのはOK
34. 土地売買契約は口頭合意で破棄可能
35. BuilderからBuyerへWarranty、BuyerからQuitclaim、家に問題 ⇒ Implied warranty of habitabilityによりBuilder責は残る
36. Federal Fair Housing Act: 広告等でracial/gender preferenceに言及することを禁止
37. 買主が失業して取引中止：売主がEarnest moneyよりも大きな損害を被っている場合、手付金は買主に返金されない
38. 売れたら手数料を払うという不動産広告：不動産広告の効果とは関係なさそうなかたちであっても、実際に売れたら手数料を支払う義務あり
39. 「May not transfer any interest for 10 years」はVoid as a matter of law
40. 未保有地の売却を約束 ⇒ 保有後にClosing dateからReasonable periodの間はEnforceableである
41. Termite ＝ シロアリ ⇒ Titleには影響しない
42. Due on sale対応：Installment land KでもDue-on-sale clauseは発動する
43. Liquidated clauseは契約時or訴訟時にReasonableであればOK ($110Kの契約で$5K程度であればOK)
44. 「90日以内に設置物を撤去」とStateから命じられていることを隠して土地を売却 ⇒ Misrepresentationになりえる
45. threatにより譲渡 ⇒ voidableだがBFPが勝つ
3. Mortgages
46. MortgageをAssumeした者は第一責任者となり、元のmortgagorは第二責任者となる。債権者はどちらを訴えてもよい
47. mortgageをsubject toの条件で継いだだけなら、訴訟相手として訴えられることにはならないが、Foreclosureの対象ではある
48. Anti-deficiencyルールがない場合 ⇒ 売価で足りなければ、残りの債務は引き続き債務者に
49. MortgageeもPurchaserであることに変わりはないので、BFPになりえる。一方、Creditorは別解釈あり
50. Equitable mortgage：Deedを渡したが、実はSecurity目的にすぎない。他の債権者同様にForeclosureが必要
51. Redemption：Equity ＝ Prior to foreclosure sale。Statutory ＝ After foreclosure sale (約半数の州で制定)
52. Purchase-money mortgageは先行するMortgageに優先するが、登録を怠るとSubsequent mortgageに劣後する
53. 購入者がMortgageをAssumeした場合、Creditorは売主と購入者の契約の受益者
54. Inverse order of alienation：Mortgageが付いた土地を3つに分割して順々に売却 ⇒ Foreclosureは直近で売却したものから昔に売却した順に行う
55. 銀行がホテルに抵当。金融機関がホテルの駐車場に抵当。ホテルがデフォルトして銀行が判決を得る。判決によるForeclosureで、ホテルの売却益では不足、駐車場の売却益は過剰の場合、過剰分はJudge lienの銀行へ
56. 抵当をassumeした者が支払いを怠り、売主が代わりに支払った場合、suretyshipに基づいてreimbursement可
57. Tenants in commonの土地全体にMortgage ⇒ 一方のTenantが自分の分のMortgageを支払ったとしても、その分の土地のredemptionをしたことにはならない
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text ドナルド先生 2021年米国（カリフォルニア州）司法試験合格。世界中のディズニー制覇をもくろむアラフォー。