カリフォルニア州司法試験にマジで受かっちゃったドナルド先生による【連載】米国弁護士試験のホントのトコロ。私が取り組んだMBE問題集で得られた知識を日本語でまとめたオリジナルTips集です。
もくじ
9. Landlord / tenant (Part2)
155. Implied Warranty of habitability：Residentialのみ。Commercialには適用無し
156. 仮にTenantがDefect責を約束すれば、第三者によって生じたDefectもTenant責となる
157. Landlordは貸家の隠れた危険な状態を知っていたら、契約書でこっそり免責することは不可。Short time furnished leaseも同様に家の状態に責任あり
158. ネズミ被害が頻発 ⇒ Uninhabitableではない (Implied warranty of habitability的には)。DisturbanceがSubstantialであればConstructive evictionの主張は可
159. Life tenantが必要な税金を未払いだったため、Remaindermanが代わりに支払った場合 ⇒ Reimbursement可能
160. 元LandlordがDefectを知りながら伝えなかった ⇒ 現LandlordはDefectを知らない ⇒ DefectによってTenantが負傷 ⇒ 元Landlordは現LandlordがDefectに気づいて修復する機会を得るまでは責任あり
161. 敷地内にプールを設置 ⇒ Interest in the poolを他人へ譲渡 ⇒ 債権者が敷地をForeclose ⇒ PoolはFixtureなので敷地とともに買受者へ移転
162. Mortgage後に購入したfixtureも抵当の対象に。Purchase money security interest：Affixationから20日以内に登録要
163. TenantがFixtureでない家具等を持ち出すのは契約満了前にすること。さもなくばLLの持ち物になるのが基本
164. Life/term tenantはAnnexationではないFixtureを退去前もしくは期間満了直後にRemoveできる (建物にInjuryを生じなければ)
165. とっくに満了している商用リースで、6週間前に「月末までに退去を」と通知 ⇒ LandlordにRight to possessionあり
166. Holdover tenantであっても、Trade fixtureをremoveする権利はある
167. Estateはhad right to remove “非固定物” within reasonable time after termination of life estate
168. Commercial tenantはtrade fixturesを持ち出せるが、もし損傷を与えたら、直すか金を払うかする必要あり
169. Leaseを引き継いだLandlordは、契約上はAssumeしていなくてもPrivity of estateによって全てのCovenantsに責任あり。Assumeした場合は、さらに3rd party beneficiaryでも責任あり
170. 賃借契約のNon-assignment clauseは有効で、LLは不合理に拒否してよい。違反して譲渡されたら、譲渡自体はnot void
171. 借主のfirst refusalはRAP違反にならない
172. LandlordからTenantに課されるCovenant to pay taxは、Tenantが他者に譲渡するとRun with landでAssignされる
173. “lease rights”のAssignはSubleaseではないので、元のTenantも現在のTenantも責任あり
174. Leaseにおける買取オプションは、Lease契約から切り離してそれだけを譲渡することはできない
10. Easements
175. Implied by law ＝ Quasi-easement。Prior use (Apparent & continuous) とReasonably necessaryが必要
176. Cross-easement for support：複数の関係者のInterestが同じ土地に存在する場合
177. 開発予定地の一部を公共用地とするmapやplatはDedicationのオファーであり、自治体等の承認や維持管理の引き受けによって成立する
178. 光・空気・眺望といったNegative easementはCause of Actionなし
179. 石油発掘等のprofit権はPossessionに伴う権利
180. 利用条件付きで土地を譲渡 ⇒ Easement by prescription発生 ⇒ Easementを得た者は利用条件を破ってもOK
181. 学校用に10acreを割り当てたプランを提出 ⇒ Public dedication offerであり、Easement with fee remaining in the grantorが発生
182. Indenture granting cross easement：同時に互恵的にEasementを与え合う形態
183. Easementを許可された者は、EasementをUnduly/unreasonablyにInterfereしない範囲で使わないといけない
184. Prior appropriation doctrine：First in time, first in right。先に使い始めた者がいたら、後から利用する者は前者の量・質にMaterially affectする使い方はNG
185. スポーツイベントの観戦チケット ＝ Licenseに過ぎないので、主催者のAt willで取消可能
186. いったんEasementが定まった後は、オーナーであっても勝手に場所を変更することはできない
187. 譲渡時にはEasementがなくても、後に、Public streetが開通するとNecessityでEasementになる可能性あり
188. Easementの過度な使用自体はTerminateの理由にはならず、過度な使用を止めさせるとか損害賠償することがRemedyとなる
189. Easementの利用者は継続的な利用(Repair含む)についてImplied rightがあり、土地オーナーの利用を不合理に妨げなければOK
190. Easementの利用者は、Right ＆ duty to use reasonable care to maintain the easementを有する
191. easementのmerger ⇒ Equal to or longer than the duration of the dominant estateでなければ起きない
192. Prescription easementは相手方が知らなくても、Sharing useでもrunする
11. Covenants / Servitudes (Part1)
193. Changed conditionによるCovenant違反が正当化されるには、Entire subdivisionが著しくchangeしている必要あり
194. GovernmentからのVarianceは、Private covenantのEnforceを妨げない (別々の概念なので)
195. Spencer’s：土地にTouch & ConcernではないCovenantについて、Assigneeは責任を負わない
196. Dumpor’s：譲渡禁止であるにも関わらず、黙って家賃を受け取るなど黙認した場合はWaiveしたとみなされる
197. Covenantのうち、Seisin/Right to convey/Against encumbranceはDeed delivery時にBreach or NOTが決定
198. Varianceが認められるには、オーナーが条例等によってUnnecessary hardshipを被ることをBoardにアピールする必要あり
199. Zoning violationはStrict performanceが必要であり、Unmarketableの根拠になる
200. “Subject to the understanding that”は土地利用へのRestrictionではなく、契約上の義務に過ぎない
201. Restrictive covenantで受益者とIntendedされているLandownerであればだれでもCovenantをEnforceできる
202. 「as long as 教会目的」という条件の下、教会がビジネス目的の会社に売却するのは、Marketable titleではないので拒否可能
203. Commercial useはNGというZoningが存在しても、現に違反していないのであればTitleはunmarketableとは言えない
11. Covenants / Servitudes (Part2)
204. 先に分譲した3つにはSingle-family縛りなしで、後に分譲した2つには縛りあり ⇒ 後に分譲された者しかCovenantもしくはEquitable servitudeでRemedyを受ける権利無し
205. 「土地Bのオーナーが壁を直す際には土地Aのオーナーが半分払う」とのCovenant付きDeedを土地Bの買主へ渡す。Recordなしでも、土地Aのオーナーには有効だし、オーナーの相続人(not BFP)にも有効
206. 商用禁止のservitudeがあったが黙諾 ⇒ waiver扱い
207. Deedに”for the purpose of”と書かれていても制限ではなく、Motiveに過ぎない
208. Common schemeが存在しているというためには、When the project beganの際にShowingがなければならない
209. Equitable Servitude：WITNが要件だが、Modern ruleではTは排除されている
210. 昔から続けているお店 ⇒ Zoningで居住区へ変更 ⇒ 親が死んだのでお店を相続 ＝ Nonconforming useを続けることができる
211. 親から二人の子への譲渡でもEquitable servitudeが生じ得る (no more than one single-family houseとかの条件)
受験勉強の参考になれば幸いです。また、下記リンク経由でお買い物などしていただけますと、今後の更新の励みになりますので、どうぞよろしくお願いいたします<(_ _)>
text ドナルド先生 2021年米国（カリフォルニア州）司法試験合格。世界中のディズニー制覇をもくろむアラフォー。